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最近两年的粤军北伐中，北京珠江、北京合生在北京房地产市场动静颇大，它们背后的粤派发展商香港上市公司合生创展和珠江投资公司也越来越引起人们的关注。日前，一位房地产业内人士甚至称“合生创展今年会超过万科，成为中国房地产业的老大”。
谁是地产航母？
所谓合生创展，实际上是指珠江投资、合生创展经常一起以投资组合形象出现的联合体，圈内通常被称为珠江系或合生系。据了解，去年仅合生在广州房地产市场的销售额已经超过20亿元，今年肯定会超过30亿元。
在北京市场，仅珠江骏景2001年销售额就已经达到6亿元，而除了珠江骏景之外，珠江、合生在北京的项目还有朝阳区青年路煤炭一厂项目——占地21公顷开发面积30万平方米的珠江罗马嘉园、朝阳区建国路梆子井项目——占地24公顷开发面积36万平方米的珠江绿洲、朝阳区西大望路化工实验厂项目——占地34公顷开发面积60万平方米的珠江帝景以及通州区占地2000多亩的土地、可开发面积将超过100万平方米的珠江国际城，这些项目将在2002年次第开盘，可以预见，珠江、合生2002年的销售额将会有惊人的增长。
在上海，珠江、合生也有项目待售。就此推算，珠江、合生今年的销售额可能接近60亿元。而万科2001年的销售额大约在30亿元左右。珠江、合生能否超过万科，取决于万科2002年上涨的幅度。
万科是公认的国内房地产第一品牌，但是，就连万科董事长王石本人也曾经感叹过：珠江才是真正的地产界航母。而据了解，万科内部已经专门针对合生做了很长时间的研究。
这也许是王石比较谦虚的说辞。但是，合生系、珠江系的实力绝对不容小觑。珠江系可能是迄今中国惟一开发量达500万平方米的民营开发商。在过去的十多年中，珠江与合生创展联手，仅在广州一城，就开发销售并完工入住了十数项目。其中最悠久的有华景新城，目前已经开发到了第七期；而正在开发的华南新城，占地超过3000亩，是目前广州最大最热的开发区华南板块中最大的开发项目，其七山一水之势颇引人瞩目。
在广州这样的市场中，无论是珠江投资还是合生创展，也许它们单独的项目难称老大，但两者的联合，堪称广东军团的“大鳄”。在北京市场，仅2001年短短一年的时间内，珠江、合生联手，就一气拿下北京五块共超过230公顷的大型开发用地，总开发面积达到270万平方米。实为当年度北京房地产界的“地王”。
同时，两家公司的资金背景都深不见底。万科曾在国内一家房地产媒体的“地产上市公司10强”中名列榜首，而且已被香港大型上市公司华润收购15%左右的股权，资金的雄厚程度可见一斑。而珠江投资的合作伙伴合生创展则是实力颇强的香港上市公司。
当然，未来难料，谁是真正的老大目前仍难下定论。但是，合生、珠江神秘成长成与万科比肩而立的巨人，已成事实。因此，同属“粤军”行列的两个巨人之间的故事以及各自的故事第一次被人们警惕地相提并论。
珠江系京城发力
直到现在，北京珠江老总谢强也仍经常提起远在广州的华南新城，该项目3000亩的大手笔是珠江人的骄傲。据说，曾经有北京记者问：“北京的珠江骏景800套商品房如何推广？有没有市场压力？”他答道：“应该纠正一下，北京珠江骏景三个区共有2500套房，但广州华南新城比这里大十倍，我都没有担心过。”
珠江地产的靠山广东珠江投资是广州地区集市政建设和房地产开发最具规模的投资公司之一，自1992年以来，广东珠江投资共成立下属房地产开发企业近20家，共计开发了20余个项目，和合生一起，开发了包括在广州著名的骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、珠江广场、华南新城等，“这些项目随便哪一个放在北京都是最优质的开发项目，华南新城更是如此。”华南新城总经理秦彤也曾经这样讲。
合生人所津津乐道的东西其实是他们多年以来最核心的扩张策略之一——倡导大盘时代。在珠江地产的宗旨中，“建造素质优异、价格适中、科技含量高、具环保意识的新型住宅”这句话赫然在目。要达到“价格适中”，最佳的方法就是造大楼盘。华南新城之后，广州珠三角第一万亩大盘(占地12000亩)——珠江凤凰城已经于去年启动。近来，珠江地产挥师北伐，以称霸北京之势，又祭起了“大盘时代”之旗，目前，占地2000多亩的珠江国际城已在通州拉开了帷幕；更有传闻称珠江地产已经在天津圈下了一块18000亩的土地。
万科向“大盘时代”靠拢
与珠江地产形成鲜明对比的是，万科的成功依赖的是一个被业界叫做“金手指”的法则。十多年来，万科在进入某一个城市时，总是在城乡结合部拿一块可持续开发的土地，精打细做直到做成当地知名项目、变成当地知名企业、成为当地知名品牌为止。为了求稳，这个过程往往会持续相当长的时间，一般会在五至七年。
无疑，这种战略发展是相当成功的。但到今天，市场的格局与五到七年前相比，发生了巨大变化，万科的金手指战略面临反思。首当其冲的是，这种手法之下的楼盘不够大，比如，北京的项目中，万科青青家园总规模约29万平方米、万科城市花园总建筑面积28万平方米、万科星园总建筑面积约30万平方米，所以，王石说，现在万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模、形成区域性垄断。据悉，万科及其下属分公司即将全面转化为适应集团化大规模作战的军团，而王石去年频频的圈地活动则为这个转变埋下了伏笔。
显然，万科在向“大盘时代”靠拢。专家指出，“大盘时代”的来临给中国房地产业带来了许多启示。其一，泛地产理论指导下的大盘开发，必须采取复合概念地产开发模式，由于是多兵种、大规模协同作战，总谱和开发策略的设计及资源整合和操作平台的搭建非常重要；其二，在城市化进程中，政府规划是只看得见的手，市场机制是看不见的手。政府和发展商如何互动，是中国城市化运动中的大学问。
在快速发展的城市化过程中，市场的力量往往超过政府的力量。一些超大型项目的开发，实际等同于建一座新城，所以，出现了开发商花上亿元、盖好校舍求名校入住的奇事，此外，医院、商业中心、文化娱乐中心都有发展商在投巨资开发。这就是大盘时代的奇观，这就是泛地产的威力。政府几十年也做不起来的事，市场(即企业)把它做了。由此可见，“大盘时代”的这种游戏规则之下，只有像合生创展和万科那样的巨人们才玩得起，至于这个时代初期的房地产业的重新洗牌，虽然是题中应有之义，却也只能成为巨人们在玩游戏时顺便提及的题外话了。
本报记者黄海川广州报道
（摘自2002年04月28日《经济观察报》）
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